Ücretsiz hesaplayıcı
Kat karşılığı oran hesaplayıcı
Arsanız için önerilen paylaşım oranı neye karşılık geliyor? Alan, satış fiyatı ve maliyet varsayımlarınızla arsanın kalıntı değerini ve “maliyet + makul kâr” yaklaşımıyla arsa sahibine düşebilecek oran aralığını görün.
Kayıt gerekmez. Hesap tamamen tarayıcınızda yapılır; bilgileriniz hiçbir yere gönderilmez, saklanmaz.
Başlangıç değerleri yalnızca örnektir; kendi projenizin rakamlarını girin.
Sonuç
- Toplam inşaat alanı
- 1.950 m²
- Satılabilir alan
- 1.560 m²
- Toplam hasılat
- 93.600.000 ₺
- Toplam maliyet
- 42.900.000 ₺
- Arsanın kalıntı değeri
- 42.120.000 ₺
- Makul arsa sahibi oranı
- %45
Kâr marjı %15 ile %25 arasında değişirse arsa sahibine düşen oran %42,7 – %47,3 aralığındadır.
Önerilen oran aralığın altında
Girdiğiniz varsayımlarla, önerilen arsa sahibi oranı “maliyet + makul kâr” yaklaşımının verdiği aralığın altında kalıyor. Müteahhit, varsayılan kâr marjından belirgin biçimde fazlasını elde ediyor görünüyor.
Önerilen %40 oranda müteahhidin maliyet üzerine kârı yaklaşık %30,9.
| Kâr marjı | Arsa sahibi oranı | Kalıntı değer |
|---|---|---|
| %15 | %47,3 | 44.265.000 ₺ |
| %17,5 | %46,1 | 43.192.500 ₺ |
| %20girdiğiniz | %45 | 42.120.000 ₺ |
| %22,5 | %43,9 | 41.047.500 ₺ |
| %25 | %42,7 | 39.975.000 ₺ |
Arsa sahibine (önerilen oranla)
624 m²
yaklaşık değer 37.440.000 ₺
Müteahhide
936 m²
yaklaşık değer 56.160.000 ₺ · maliyet 42.900.000 ₺ · kâr 13.260.000 ₺
Hesabın adımları (formüller)
- Toplam inşaat alanı
1.000 m² × 1,5 × (1 + %30) = 1.950 m² - Satılabilir alan
1.950 m² × %80 = 1.560 m² - Toplam hasılat (R)
1.560 m² × 60.000 ₺ = 93.600.000 ₺ - Yapım maliyeti
1.950 m² × 20.000 ₺ = 39.000.000 ₺ - Proje giderleri
39.000.000 ₺ × %10 = 3.900.000 ₺ - Toplam maliyet (C)
42.900.000 ₺ - Müteahhide gereken (maliyet + kâr)
C × (1 + %20) = 51.480.000 ₺ - Arsanın kalıntı değeri (K)
R − C × (1 + kâr) = 42.120.000 ₺ - Arsa sahibine düşen oran
K ÷ R = %45
Müteahhidin tüm yapım ve proje giderlerini üstlendiği, karşılığında satılabilir alanın (1 − arsa sahibi oranı) kısmını aldığı varsayılır. Finansman maliyeti, satış süresi, vergi ve harçlar, kira yardımı, risk ve teminatlar bu hesaba dahil değildir.
Link, girdiğiniz rakamları içinde taşır; bilgiler bize gönderilmez ve hiçbir yerde saklanmaz. Linki yalnızca güvendiğiniz kişilerle paylaşın.
Yöntem
Nasıl hesaplanır?
Hesap, gayrimenkul değerlemede kullanılan kalıntı (residual) yaklaşımının sadeleştirilmiş bir hâlidir. Müteahhidin tüm yapım ve proje giderlerini üstlendiği, karşılığında dairelerin bir kısmını aldığı varsayılır.
- Toplam inşaat alanı = arsa alanı × emsal × (1 + emsal dışı alan ilavesi). Biliyorsanız doğrudan girebilirsiniz.
- Satılabilir alan = toplam inşaat alanı × satılabilir alan oranı.
- Toplam hasılat (R) = satılabilir alan × m² satış fiyatı.
- Toplam maliyet (C) = toplam inşaat alanı × m² yapım maliyeti × (1 + proje giderleri oranı).
- Arsanın kalıntı değeri (K) = R − C × (1 + müteahhit kâr marjı).
- Arsa sahibine düşen oran = K ÷ R. Kâr marjı ±5 puan değiştirilerek bir aralık elde edilir; önerilen oran bu aralığın altında, içinde ya da üstünde olabilir.
- Önerilen oranda müteahhidin kârı = (1 − önerilen oran) × R ÷ C − 1.
Örnek
Rakamlı örnek
1.000 m² arsa, emsal 1,5 ve %30 emsal dışı alan ilavesiyle toplam inşaat alanı 1.950 m². Satılabilir alan oranı %80 ise satılabilir alan 1.560 m².
- Hasılat: 1.560 m² × 60.000 ₺ = 93.600.000 ₺
- Maliyet: 1.950 m² × 20.000 ₺ = 39.000.000 ₺; %10 proje giderleriyle 42.900.000 ₺
- %20 kârla müteahhide gereken: 51.480.000 ₺
- Arsanın kalıntı değeri: 42.120.000 ₺, yani hasılatın %45'i
Kâr marjı %15 ile %25 arasında değişirse arsa sahibine düşen oran %42,7 – %47,3 aralığındadır. Müteahhidin önerdiği oran %40 ise bu aralığın altında kalır; bu oranda müteahhidin maliyet üzerine kârı yaklaşık %30,9 olur.
Rakamlar yalnızca yöntemi göstermek için seçilmiş örnek varsayımlardır; bir bölgenin fiyat ya da maliyet düzeyini temsil etmez.
Sınırlar
Bu hesap neyi göstermez?
Basitleştirilmiş ön değerlendirmedir. İmar durumu, zemin koşulları, piyasa ve sözleşme koşulları sonucu belirgin biçimde değiştirir.
- Finansman maliyeti, inşaat ve satış süresi, fiyat değişimi ve proje riski ayrıca ele alınmaz.
- Vergi, harç, kira yardımı, teminat ve sözleşme cezaları hesaba katılmaz.
- Dairelerin kat, cephe ve konuma göre değer farkları dikkate alınmaz; oran, alan ve değer bakımından aynı kabul edilir.
- “Makul kâr” marjı projeye ve piyasaya göre değişir; aralık yalnızca varsayımınızın duyarlılığını gösterir.
- Resmi değerleme ya da hukuki görüş yerine geçmez; sözleşmenin hukuki hükümleri avukat tarafından değerlendirilir.
Hukuki arabuluculuk hizmeti değildir. Mal paylaşımında tarafsız ve gerekçeli değerleme hizmetidir. Hukuki konuları ekibimizdeki avukat, vergisel konuları mali müşavirimiz değerlendirir.
SSS
Sık sorulan sorular
Müteahhidin önerdiği paylaşım oranı makul mü, nasıl anlarım?
Oranın makul olup olmadığı arsanın piyasa değerine, imar haklarına, yapım maliyetine ve satış fiyatlarına bağlıdır. Bu kalemleri tek tek hesaplayarak arsa sahibi ve müteahhit açısından oranın neye karşılık geldiğini rakamlarla gösteririz.
Arsanın kalıntı (residual) değeri ne demek?
Projenin toplam satış hasılatından yapım ve proje giderleri ile müteahhidin makul kârı düşüldükten sonra arsaya kalan değerdir. Kat karşılığında bu değerin hasılata oranı, arsa sahibine düşebilecek payın kabaca üst sınırını gösterir.
Emsal dışı alan ilavesi neden var?
İnşaat maliyeti yalnızca emsale giren alan için değil; ortak alanlar, balkonlar, bodrum gibi emsal dışı alanlar için de oluşur. Bu yüzden toplam inşaat alanı çoğu projede emsal alanından büyüktür. Hesaplayıcıdaki oran örnek bir varsayımdır; projenize göre değiştirin ya da toplam inşaat alanını doğrudan girin.
Sözleşme imzalanmadan önce mi, sonra mı başvurmalıyım?
En faydalı zaman imzadan öncesidir. Paylaşım oranı ve dairelerin dağılımı sözleşmeye yazılmadan netleşirse sonradan anlaşmazlık çıkma ihtimali azalır. İmza sonrası dağılım aşamasında da çalışabiliriz.
Sözleşmenin hukuki maddelerini de değerlendiriyor musunuz?
Paylaşım oranı, teslim edilecek dairelerin metrekare, kat ve konumları gibi teknik ve değerle ilgili kısımları biz inceleriz. Teminat, gecikme cezası ve diğer hukuki hükümler ekibimizdeki avukat tarafından değerlendirilir.
İlgili hizmet
Kat karşılığı
Paylaşım oranının ve teslim edilecek dairelerin değer açısından incelenmesi.
Kentsel dönüşüm
Yeni dairelerin değer tablosu ve hak sahipleri arasında dağılımı.
Diğer hesaplayıcılar
Mal paylaşımı, kat karşılığı oranı ve kentsel dönüşüm daire dağılımı için ücretsiz ön hesap araçları.
Bağımsız değer tespiti
Rakamların doğru olduğundan emin olmak ister misiniz?
Hesaplayıcı, girdiğiniz değerler kadar doğrudur. SPK lisanslı değerleme uzmanıyla mülklerin gerekçeli değerini belirleyelim; tüm taraflar aynı rakamdan konuşsun.