Arsanız için bir müteahhit geldi ve bir oran önerdi: “Yüzde kırk sizin, yüzde altmış benim.” İlk soru hemen akla gelir: Bu oran makul mü? Komşunuzun bir başka müteahhitle yüzde elli üzerinden anlaştığını duymuş olabilirsiniz; ama onun arsası, imar hakları ve konumu sizinkiyle aynı mı?
Kat karşılığında paylaşım oranı tek başına iyi ya da kötü değildir. Oranın makul olup olmadığı; arsanın bugünkü değerine, imar haklarına, yapım maliyetine ve tamamlanan dairelerin satış değerine bağlıdır. Bu yazıda bu dört kalemi ve oranı bunlarla birlikte okumanın yolunu anlatıyoruz. Yazıdaki bütün rakamlar örnektir.
Oran neyi paylaştırır?
Kat karşılığı modelinde arsa sahibi arsasını, müteahhit ise yapım maliyetini ve işin yürütülmesini ortaya koyar. Proje tamamlandığında ortaya çıkan bağımsız bölümler, üzerinde anlaşılan orana göre taraflar arasında paylaşılır.
Bu açıdan bakıldığında oran, aslında iki katkının karşılaştırmasıdır: arsanın katkısı ile yapımın katkısı. Arsa sahibi açısından soru şudur: “Arsamın bugünkü değeri ve imar hakları karşılığında, proje sonunda eline geçecek dairelerin değeri makul mü?” Müteahhit açısından soru ise: “Yapım maliyeti ve üstlendiğim riskler karşılığında bana kalacak dairelerin değeri yeterli mi?”
Oranı belirleyen dört kalem
1. Arsanın bugünkü piyasa değeri. Arsanın bugün satılsa ne edeceği, oranı değerlendirmenin başlangıç noktasıdır. Arsa sahibinin proje sonunda eline geçecek değer, bugünkü arsa değeriyle ve inşaat süresi boyunca bekleyeceği zamanla birlikte düşünülmelidir.
2. İmar hakları. Arsanın üzerine ne kadar ve ne tür yapı yapılabileceği, projenin büyüklüğünü doğrudan belirler. Emsal ve yapılaşma koşulları, toplam inşaat alanını ve dolayısıyla daire sayısını etkiler. Aynı büyüklükteki iki arsanın imar hakları farklıysa, makul oranları da farklı olur.
3. Yapım maliyeti. Müteahhidin katkısı esas olarak yapım maliyetidir. Proje, ruhsat, inşaat ve ortak alanların maliyeti bu kalemin içindedir. Yapının niteliği ve kullanılan malzeme maliyeti belirgin biçimde değiştirir.
4. Tamamlanan dairelerin satış değeri. Projenin sonunda ortaya çıkacak dairelerin piyasa değeri, paylaşılan “pastanın” büyüklüğünü gösterir. Konum, daire tipleri ve piyasa koşulları bu değeri belirler.
Bu dört kalemin yanında inşaat süresi, piyasa koşullarındaki belirsizlik ve tarafların üstlendiği riskler de oranın değerlendirilmesinde rol oynar.
Örnek: on dairelik bir proje
Tamamlandığında on daireden oluşacak bir proje düşünelim. Örnekte:
- Dairelerin toplam piyasa değeri 40.000.000 ₺ (daire başına ortalama 4.000.000 ₺),
- Müteahhidin toplam yapım maliyeti 20.000.000 ₺,
- Arsanın bugünkü piyasa değeri 12.000.000 ₺ olsun.
Müteahhit arsa sahiplerine yüzde kırk öneriyor. Farklı oranların her iki taraf için neye karşılık geldiği şöyle özetlenebilir:
| Arsa sahibine oran | Arsa sahibine düşen değer | Müteahhide kalan değer | Müteahhit için maliyet sonrası fark |
|---|---|---|---|
| %40 (4 daire) | 16.000.000 ₺ | 24.000.000 ₺ | 4.000.000 ₺ |
| %45 (4 daire ve fark) | 18.000.000 ₺ | 22.000.000 ₺ | 2.000.000 ₺ |
| %50 (5 daire) | 20.000.000 ₺ | 20.000.000 ₺ | 0 ₺ |
Tablodaki tüm rakamlar örnektir.
Tablo “doğru oran budur” demez. Ama tartışmayı somutlaştırır. Yüzde kırk oranında arsa sahibi, bugün 12.000.000 ₺ değerindeki arsası karşılığında proje sonunda 16.000.000 ₺ değerinde daire alır; müteahhit ise maliyetini karşıladıktan sonra 4.000.000 ₺’lik bir fark elde eder. Yüzde elli oranında müteahhit için maliyet sonrası fark sıfıra iner; bu da projenin müteahhit açısından yürütülemeyeceği anlamına gelebilir.
Hangi oranın makul olduğu; inşaat süresi, piyasa riskleri ve tarafların beklentileriyle birlikte okunarak konuşulur. Önemli olan, iki tarafın da aynı rakamlara bakarak müzakere etmesidir.
Aynı oran, farklı değer: dairelerin konumu
Oran kadar önemli bir soru daha vardır: Arsa sahibine hangi daireler düşecek?
Yüzde kırk oranında arsa sahibine dört daire düştüğünü varsayalım. Bu dört dairenin hepsi giriş katlarda ve kuzey cephede ise, toplam değerleri ortalamanın altında kalabilir. Örnekte ortalamayla 16.000.000 ₺ eden dört daire, alt katlardan ve kuzey cepheden seçildiğinde toplam 14.800.000 ₺ değerinde olabilir. Oran kâğıt üzerinde aynıdır; ama arsa sahibinin eline geçen değer 1.200.000 ₺ farklıdır.
Bu yüzden oran konuşulurken teslim edilecek dairelerin metrekaresi, katı, cephesi ve konumu da netleştirilmelidir. Dairelerin göreli değerlerini gösteren bir değer tablosu, bu soruyu rakamsal hale getirir.
Birden fazla arsa sahibi varsa
Arsa birden fazla kişiye aitse, arsa sahiplerine düşen daireler kendi aralarında hisse oranlarına göre paylaştırılır. Burada da aynı sorun ortaya çıkar: aynı büyüklükteki daireler aynı değerde değildir.
Dairelerin kat, cephe ve konuma göre değer tablosu çıkarıldığında, kime hangi dairenin verileceği ve aradaki değer farkları hesaplanabilir. Değeri payından yüksek daireyi alan fark öder, düşük olanı alan fark alır. Bu hesap sözleşmeden önce yapılırsa, dağıtım aşamasında çıkabilecek anlaşmazlıklar da azalır.
Sık yapılan hatalar
Kat karşılığı görüşmelerinde karşılaştığımız bazı düşünce kalıpları, arsa sahiplerini yanlış sonuçlara götürebilir:
- Komşunun oranını esas almak. Yan parseldeki anlaşma yol gösterici bir bilgi olabilir; ama iki arsanın büyüklüğü, cephesi, imar hakları ve proje maliyeti aynı değilse, oranların da aynı olması beklenemez.
- Yalnızca orana bakmak. Yukarıdaki örnekte gördüğümüz gibi, aynı oranda arsa sahibine düşen dairelerin konumu değeri belirgin biçimde değiştirir. Oran ile dairelerin listesi birlikte konuşulmalıdır.
- Satış değerini ilan fiyatlarından almak. Bölgedeki yeni projelerin ilan fiyatları, gerçekleşen satış fiyatlarından farklı olabilir. Proje sonundaki dairelerin değeri iyimser tahmin edilirse, iki tarafın beklentileri de gerçekçi olmaz.
- Yapım maliyetini görmezden gelmek. Müteahhidin maliyetini hesaba katmadan yapılan bir oran talebi, projenin hiç başlamamasıyla sonuçlanabilir. Makul oran, iki tarafın da katkısının karşılık bulduğu orandır.
- Bugünkü değer ile potansiyel değeri karıştırmak. Arsanın bugün satılsa edeceği tutar ile imar hakları kullanıldığında ortaya çıkacak değer farklı şeylerdir. İkisinin ayrı ayrı görülmesi, oranın hangi değere karşılık geldiğini netleştirir.
Ne zaman değerlendirme yaptırmalı?
En faydalı zaman sözleşme imzalanmadan öncesidir. Paylaşım oranı ve dairelerin dağılımı sözleşmeye yazılmadan netleşirse, sonradan anlaşmazlık çıkma ihtimali azalır. İmza sonrasında da dağılım aşamasında çalışmak mümkündür; ancak bu durumda oran artık sabittir ve çalışma arsa sahipleri arasındaki dağılıma odaklanır.
Değerlendirme için genellikle şunlar gerekir: arsanın tapu ve imar bilgileri, müteahhidin teklifi ya da sözleşme taslağı, varsa proje ve daire planları. Eksik belgeler için nasıl ilerleneceği ön görüşmede birlikte planlanır.
Sözleşmenin hukuki yanı
Kat karşılığı sözleşmesinde teminatlar, gecikme halinde ne olacağı, teslim koşulları ve benzeri hükümler hukuki konulardır ve bu yazının kapsamı dışındadır. Bizim çalışmalarımızda paylaşım oranı, teslim edilecek dairelerin metrekare, kat ve konumları gibi teknik ve değerle ilgili kısımları biz inceleriz; sözleşmenin hukuki hükümleri ekibimizdeki avukat, vergi ve harç etkileri mali müşavirimiz tarafından değerlendirilir.
Kendi arsanız için bir ön hesap yapmak isterseniz aşağıdaki ücretsiz kat karşılığı oran hesaplayıcısını kullanabilirsiniz. Arsa değeri, yapım maliyeti ve satış değeri için girdiğiniz rakamlar ne kadar gerçekçiyse, sonuç da o kadar anlamlı olur; bu rakamların gerekçeli olarak belirlenmesi ise değerleme çalışmasının konusudur.
Not: Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki görüş değildir. Yazıdaki rakamlar örnektir. Hukuki ve vergisel konular her dosyanın özelliklerine göre ekibimizdeki avukat ve mali müşavir tarafından değerlendirilir.