Müteahhitle anlaşma yapıldı, proje çizildi, yeni binada hak sahiplerine düşecek daireler belli oldu. Geriye bir soru kalıyor: Hangi daire kime verilecek? Kentsel dönüşümde anlaşmazlıkların önemli bir kısmı bu aşamada çıkar. Çünkü yeni binadaki daireler, aynı metrekarede olsalar bile aynı değerde değildir.
Bu soruya en sık verilen cevap kuradır. Kura herkese eşit şans tanır ve kimsenin kayırılmadığını gösterir. Ama kuranın göstermediği bir şey vardır: dairelerin arasındaki değer farkları. Bu yazıda kura ile değer tablosuna dayalı dağıtımı yan yana koyuyor ve ikisinin nasıl birlikte kullanılabileceğini anlatıyoruz. Yazıdaki bütün rakamlar örnektir.
Aynı metrekare, farklı değer
Yeni bir binada aynı tipteki iki dairenin değerini birbirinden ayıran başlıca etkenler şunlardır:
- Kat: Giriş katı ile üst katlar arasında, manzara, gürültü ve mahremiyet açısından belirgin farklar olur.
- Cephe ve güneş alma: Güneye bakan, gün boyu ışık alan bir daire ile kuzeye bakan bir daire aynı değerde değildir.
- Manzara: Deniz, park ya da açık alan manzarası değeri yükseltir; bitişik binaya bakan cepheler ise düşürür.
- Bahçe ya da teras kullanımı: Giriş katta bahçe kullanımı ya da en üst katta teras, dairenin değerine eklenir.
- Metrekare ve plan: Aynı tipteki dairelerin metrekareleri ve kullanışlılıkları da küçük farklar yaratabilir.
Bu etkenler bir araya geldiğinde, aynı binadaki iki 3+1 daire arasında belirgin bir değer farkı oluşabilir. Dağıtım bu farkı hesaba katmadan yapılırsa, bazı hak sahipleri payının üzerinde, bazıları altında bir değer alır.
Kura ne sağlar, neyi göstermez?
Kura; basit, hızlı ve tarafsız görünen bir yöntemdir. Hiçbir hak sahibi “o daireyi o seçti” diyemez; herkes sonuca aynı şekilde razı olur. Birbirine çok benzeyen daireler söz konusuysa kura gerçekten yeterli olabilir.
Ancak daireler arasında belirgin değer farkları varsa, kura bu farkları ortadan kaldırmaz, yalnızca şansa bırakır. Kurada üst katı ve deniz manzaralı daireyi çeken hak sahibi, payının üzerinde bir değer alır; giriş katını ve kuzey cepheyi çeken ise payının altında. Eşitleme yapılmadıkça bu fark kalıcıdır.
Değer tablosu nedir?
Değer tablosu, yeni binadaki her dairenin göreli değerini gösteren bir tablodur. Her daire için kat, cephe, manzara, güneş alma, bahçe ya da teras kullanımı ve metrekare gibi etkenler teknik olarak değerlendirilir ve daireler arasındaki değer farkları rakamla ortaya konur.
Değer tablosu hazır olduğunda iki şey mümkün hale gelir:
- Tercihe dayalı dağıtım: Hak sahipleri tercih yapar; değeri payından yüksek daireyi alan fark öder, düşük olanı alan fark alır.
- Kura ve eşitleme: Kura yine yapılır; ama kura sonrasında değer tablosuna göre eşitleme tutarları hesaplanır.
Her iki durumda da sonuç aynı ilkeye dayanır: herkes payına düşen değeri alır.
Örnek: dört hak sahibi, dört daire
Dönüşüm sonrası dört hak sahibine dört daire düştüğünü varsayalım. Değer tablosuna göre dairelerin değerleri şöyle olsun:
- 2+1 · 1. kat · kuzey: 4.100.000 ₺
- 2+1 · 4. kat · güney: 4.900.000 ₺
- 3+1 · 2. kat · güney: 5.800.000 ₺
- 3+1 · 5. kat · deniz manzaralı: 6.900.000 ₺
Toplam değer 21.700.000 ₺. Hak sahiplerinin arsa payları yüzde 20, 24, 28 ve 28 olsun. Buna göre payına düşen değerler: A için 4.340.000 ₺, B için 5.208.000 ₺, C ve D için 6.076.000’er ₺.
Küçük paylı A ve B’nin 2+1 daireler, büyük paylı C ve D’nin 3+1 daireler arasında kura çektiğini düşünelim. Kura sonucu A üst kattaki 2+1’i, B giriş katındakini, C deniz manzaralı 3+1’i, D ise ikinci kattaki 3+1’i almış olsun:
| Hak sahibi | Payına düşen | Kurada çıkan daire | Eşitleme |
|---|---|---|---|
| A (%20) | 4.340.000 ₺ | 2+1 · 4. kat · 4.900.000 ₺ | 560.000 ₺ öder |
| B (%24) | 5.208.000 ₺ | 2+1 · 1. kat · 4.100.000 ₺ | 1.108.000 ₺ alır |
| C (%28) | 6.076.000 ₺ | 3+1 · 5. kat · 6.900.000 ₺ | 824.000 ₺ öder |
| D (%28) | 6.076.000 ₺ | 3+1 · 2. kat · 5.800.000 ₺ | 276.000 ₺ alır |
Tablodaki tüm rakamlar örnektir.
C ve D’nin arsa payları eşit, aldıkları daireler aynı tipte. Ama kat ve manzara farkı iki daire arasında 1.100.000 ₺ fark yaratıyor. Eşitleme yapılmazsa D, C’ye göre bu farkı sessizce üstlenmiş olur. B’nin durumu daha da belirgindir: payına düşen değerin yaklaşık beşte birini kaybeder.
Değer tablosu olduğunda kura yine yapılabilir; ama sonuç şansa bırakılmaz. Eşitleme tutarları herkesin önünde, aynı tabloda görünür.
Arsa payı mı, mevcut değer mi?
Dağıtımda bir başka soru da neyin esas alınacağıdır. Bazı hak sahiplerinin eski dairesi küçük ama arsa payı büyük olabilir; bazılarının ise tersi. Paylaşımda arsa payının mı, eski dairelerin mevcut değerinin mi, yoksa ikisinin birlikte mi esas alınacağı hak sahiplerinin anlaşmasına ve sözleşmeye bağlıdır.
Bu konuda tek bir doğru cevap yoktur. Yapılabilecek en yararlı şey, her yöntemin sonucunu yan yana göstermektir. Her hak sahibi kendi durumunu farklı yöntemlerde görerek konuşabilir; karar yine hak sahiplerinindir. Hukuki boyutu ise ekibimizdeki avukat değerlendirir.
Değer tablosu nasıl hazırlanır?
Değer tablosu, projenin planları ve yerinde inceleme üzerinden hazırlanır. Her dairenin konumu, katı, cephesi, manzarası, güneş alma durumu ve eklentileri değerlendirilir; bölgedeki benzer dairelerin satış verileriyle karşılaştırılır. Sonuçta her daire için gerekçeli bir göreli değer ortaya çıkar.
Tablo yalnızca rakamlardan oluşmaz; her farkın nedenini de gösterir. “Bu daire neden daha değerli?” sorusunun cevabı tabloda yazılıdır. Bu, hak sahiplerinin tabloya güvenmesini ve tartışmanın rakamlar üzerinden yürümesini kolaylaştırır.
Hak sahipleri için kısa bir kontrol listesi
Dağıtım aşamasına gelmeden önce hak sahiplerinin birlikte netleştirmesi yararlı olan konular şunlardır:
- Hak sahiplerine düşecek dairelerin listesi, metrekareleri ve konumları belli mi?
- Paylaşımda arsa payı mı, mevcut değer mi, ikisinin birlikte kullanılması mı esas alınacak?
- Dağıtım tercih ile mi, kura ile mi yapılacak? Kura yapılacaksa, eşitleme konusunda önceden anlaşıldı mı?
- Eşitleme tutarları nasıl ve ne zaman ödenecek?
- Bahçe, teras, otopark ve depo gibi eklentiler hangi daireyle birlikte veriliyor?
Bu soruların cevapları ne kadar erken netleşirse, dağıtım günü o kadar sakin geçer.
Ne zaman yapılmalı?
En uygun zaman, müteahhitle sözleşme imzalanmadan ve dairelerin dağılımı sözleşmeye yazılmadan öncesidir. Bu aşamada hak sahiplerine düşecek dairelerin metrekare ve konumları da netleştirilebilir. Sözleşme imzalandıktan sonra da değer tablosu hazırlanabilir; bu durumda çalışma, zaten belirlenmiş dairelerin hak sahipleri arasındaki dağılımına odaklanır.
Sonuç
Kura ile değer tablosu birbirinin alternatifi değildir; birlikte kullanılabilir. Kura, “kim hangi daireyi alacak?” sorusuna tarafsız bir cevap verir. Değer tablosu ise “bu dağıtım herkese payına düşen değeri veriyor mu?” sorusunu cevaplar. İkisi birlikte kullanıldığında, dağıtım hem tarafsız hem de adil olur.
Kendi binanız için bir ön hesap yapmak isterseniz aşağıdaki ücretsiz daire dağılımı hesaplayıcısını kullanabilirsiniz. Dairelere tahmini değerler verip hak sahiplerinin paylarını girdiğinizde eşitleme tutarları anında görünür.
Not: Bu yazı genel bilgilendirmedir, hukuki görüş değildir. Yazıdaki rakamlar örnektir. Hukuki ve vergisel konular her dosyanın özelliklerine göre ekibimizdeki avukat ve mali müşavir tarafından değerlendirilir.